Нюансы есть всегда
К покупке земельного участка важно подойти ответственно
Чтобы избежать проблем с недвижимостью и не лишиться денежных средств, при выборе земельного участка сотрудники Управления Росреестра по Республике Мордовия советуют обратить внимание на некоторые нюансы.
Определите точные границы участка.
После проведения стандартных процедур (установление собственника, проверка наличия арестов и запретов) нужно проверить, сколько земли вы приобретаете на самом деле. По документам площадь участка может быть одна, а по факту забором может быть огорожено как больше, так и меньше площади. Если площади по факту больше, то это самозахват земель, за который также полагается административный штраф (статья 7.1 КоАП РФ).
Некоторые недобросовестные собственники самовольно расширяли свои участки, ставя забор на «свободную» землю. Если участки передавались по наследству, владельцы зачастую могут и не подозревать о допущенных нарушениях.
Ранее сделки с земельными участками допускались при отсутствии установленных юридических границ (границ не на местности, а внесенных в ЕГРН). С 1 марта 2025 года действует запрет на сделки с участками без границ. Соответственно, если перед Вами участок без установленных границ, то не спешите отдавать деньги за такой участок, потому что купить его не сможете (сделку не зарегистрируют до момента внесения границ в ЕГРН).
Посмотрите категорию земель и вид разрешенного использования.
Выбирая земельный участок для своих целей, важно определить к какой категории относится земельный участок. Всего в России 7 категорий земель, основные категории в сделках между частными лицами - это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Далее надо знать вид разрешенного использования (ВРИ). Он также влияет на возможность совершения на участке соответствующих действий. К примеру, построить жилой дом можно на земельном участке с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» или «для личного подсобного хозяйства», также допустимо «ведение садоводства».
Кроме представленной продавцом участка выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), узнать категорию земель и вид разрешенного использования земли можно с помощью раздела «Публичная кадастровая карта» портала «Национальная система пространственных данных» (НСПД) по кадастровому номеру участка. После авторизации на сайте через Госуслуги нужно выбрать интересующий участок и использовать слой «Земельные участки из ЕГРН».
Использование земельного участка не по целевому назначению повлечет наложение административного штрафа (статья 8.8 КоАП РФ). Сменить ВРИ после покупки можно только в случае, если он установлен местными правилами землепользования и застройки. Уточнить данные сведения можно в местной администрации.
Проверьте наличие публичных сервитутов и охранных зон.
Внимательно осмотрите местоположение участка. Помните, что ваш участок не должен ограничивать соседям доступ к их территории и наоборот. При этом, если проход или проезд возможен только через чужой участок, соседи имеют право на ограниченное пользование «смежной» землей - сервитут (статья 274 ГК РФ).
Через участок (под участком) могут проходить различные коммуникации: линии электропередач, газопроводы, и т. д. У всех таких коммуникаций есть охранные зоны, которые накладывают ограничения на возможности использования земельных участков (в частности, на возможности строительства). Поэтому важно посмотреть на наличие сервитутов и охранных зон на Публичной кадастровой карте, подключив соответствующие слои.
Изучите постройки на участке.
В поисках загородного дома покупатели часто отдают предпочтение земельным участкам с готовыми жилыми или хозяйственными объектами. В таком случае следует узнать, законно ли возведены расположенные на нем объекты, соблюдены ли соответствующие нормы. Например, во всех правилах землепользования и застройки установлены минимальные расстояния от границ соседних участков. И если соответствующая постройка (например, баня) построена в период действия ПЗЗ слишком близко к соседнему участку, то по иску данного соседа постройку могут заставить снести.
Ознакомьтесь с инфраструктурой.
Внимательно изучите инфраструктуру района, уточните наличие или возможность проведения соответствующих коммуникаций к вашему участку. Если каких-то коммуникаций не имеется, то придется их делать самостоятельно (например, водопровод и канализацию).
Фото Shutterstock